セットバックは必要な物件を売却するときのポイントとは？

建物を建てるための土地は、建築基準法により接道義務が定められています。
もし基準を満たしていない場合、セットバックにより敷地の境界を見直さなければなりません。
そこで、所有する不動産がセットバックが必要な物件だったときの、売却時のポイントをご紹介します。

道路に面する物件の売却で確認したいセットバックとは？

物件を売却するときに知っておきたいセットバックとは、敷地の境界線を道路や隣地から離す（後退させる）ことを意味します。
建築基準法において、建物を建てる土地は次の条件を満たさなければなりません。
幅員4m以上の道路に、間口2m以上で接している
しかしこの基準が定められる以前の古い建物では、十分な幅員や間口が確保されていないケースがあります。
もし所有する物件に接する道路が基準を満たしていないと、敷地の境界線を後退させなければなりません。

セットバックの方法

セットバックにあたっては、道路の中心線から2mまで敷地を後退させる必要があります。
ただし対面の敷地がすでに後退済みなら、中心線は現況と異なる場合があるので注意してください。
また対面が川や線路など境界線を後退できない場所のときは、自身の敷地のみで幅員4mを確保しなければなりません。

セットバックが必要な物件を売却するときのデメリット

所有する土地がセットバックが必要な物件だったとき、売却に際しては以下のデメリットに注意してください。

セットバックの費用は自己負担

セットバックにかかる費用は、所有者が負担します。
また不動産売買にあたって、後退させた部分の土地にも代金が発生します。
そのため物件価格は、相場より低くなりがちなのがデメリットです。
なお該当箇所の固定資産税や都市計画税は、非課税になるなどの減免措置があります。
減免を受けるためには申請が必要なので、自治体に問い合わせてみてください。

セットバックした部分は利用できない

土地を後退させた箇所には、塀を設置したり駐車したりできません。
また公共道路と同等に扱わなければならないので、容積率・建ぺい率の計算時には敷地面積からも除外する必要があります。

そのままの状態では建て替えできない

セットバックが必要な土地は、そのままの状態では建て替えられません。
そのため不動産売却にあたっては、購入希望者から敬遠されてしまいがちです。
もし個人の買い手が見つからない場合は、不動産会社による買取を利用するのもおすすめです。

まとめ

セットバックが必要な物件とはどのような物件なのか、売却時の注意点やデメリットとともにご紹介しました。
増改築や建て替えに関する制限が多い土地なので、利用予定がない場合は早めに売却するのがおすすめです。
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