不動産売却前に知っておくべき契約不適合責任！瑕疵担保責任との違いとは？

不動産を売却し、引き渡し後に問題が発生した場合の責任はどうなるのか気になる方もいるのではないでしょうか。
2020年4月に、このような不動産売買の責任に関わる民法が改正され「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ名称と内容が変更されました。
ここでは、不動産売却前に知っておくべき「契約不適合責任」について、改正前の「瑕疵担保責任」との違いもあわせて解説します。

不動産売却前に知っておくべき「契約不適合責任」とは？

「契約不適合責任」とは、売買や請負の契約において、目的物が契約書の内容に適合しない場合に、販売者や請負人が負う責任のことです。
不動産の売買では、目的物は土地や建物のことを指し、販売者が購入者に対して責任を負います。

契約不適合責任の注意点

契約不適合責任のポイントは「目的物が契約書の内容と合っているか」という部分です。
たとえば、売却した物件の壁に一部ヒビが入っていた場合、売買契約書にヒビが入っていることが明記されていれば、「契約書の内容と適合」しているため、責任を負うことはありません。
しかし、購入者が事前にヒビのことを知っていたとしても、契約書に明記されていなければ「契約書の内容と違う」ことになり、販売者が責任を負う必要があるため注意が必要です。

不動産売却における「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違い

「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の大きな違いは2つあります。

「隠れた不備」か「契約内容と違う」かの違い

改正前の「瑕疵担保責任」は、購入者が注意して確認をおこなっても発見できなかった「隠れた瑕疵（品質や性能を欠くこと）」に対して、販売者に責任を負ってもらう仕組みでした。
一方改正後の「契約不適合責任」では、売買契約書の内容が適合しているかが問題となります。
そのため、売却時には気になる部分や注意点まで、漏れなく記載することが重要といえるでしょう。

購入者が請求できる権利

「瑕疵担保責任」では、請求できる権利は契約解除と損害賠償の2つでした。
しかし「契約不適合責任」では、修繕を要求する「追完請求」、修繕が不可能な場合の「代金減額請求」だけでなく、追完請求に応じない場合の「催告解除」「無催告解除」に「損害賠償請求」の5つです。
改正により購入者が請求できる権利は増え、販売者の責任が重くなったのも大きな違いの一つといえます。

まとめ

「契約不適合責任」とは、不動産購入者の権利を守る制度です。
販売者は契約書の内容を、売却する土地や建物の状態と適合するように漏れなく記載することで、トラブルを防ぐことができます。
そのためにも事前に調査や相談をおこない、物件内容を把握しておくことをおすすめします。
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